Ensiasunnon ostajan määrittely
Ensiasunnon ostaja määritellään verottajan sivuilla seuraavasti:
- Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
- Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
- Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.
- Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.
(vero.fi)
Milloin ostaa ensiasunto?
Ensiasunnon ostaminen tulee ajankohtaiseksi tyypillisesti silloin, kun elämässä on tarkoitus asettua yhteen paikkaan pidemmäksi aikaa ja niin sanotusti vakiintua. Itselle mukavan asettumispaikan löytäminen voi tapahtua eri ikäisenä. Todennäköisesti elämänvaiheeseen liittyy kuitenkin työpaikassa vakinainen tilanne, opintojen päättyminen tai perheen perustaminen. Säästöjä on jo ehkä kertynyt jonkin verran ja ehkä asunnon ostossa on mukana kumppani, jonka kanssa hankinnan voi puolittaa.
Ensiasunnon ostopäätöstä on helppo lykätä “sitten joskus”-mentaliteetilla. Periaatteessa koska vaan on hyvä aika ostaa asunto, koska asuminen aiheuttaa kuitenkin aina kuluja. Joko maksat vuokraa vuokranantajallesi tai lyhennät asuntosi lainaa. Markkinoille tuloa voi kuitenkin taktikoida siinä mielessä, että ostaa ensimmäisen asuntonsa silloin, kun hinnat ovat alhaalla.
Tällä hetkellä asuntojen hinnat ovat hieman laskeneet, joka on avannut oston paikkoja ensiasuntoa metsästäville ihmisille. Näillä henkilöillä ei myöskään ole entisen asunnon myyntipaineita, joten juuri nyt on hyvä hetki tulla asuntomarkkinoille. Tilanne on sen suhteen parempi kuin vaikka kaksi vuotta sitten. Korot ovat tosin kovemmat, joten ostajan pitää laskea, miten oma talous kestää asumisen kustannukset korkojen lisäksi. Nyt on ostajien markkinat ja asunnoista on mahdollista neuvotella hyviä diilejä.
“Asuntomarkkinoilla on tapahtunut keskimäärin 2 % arvonnousu vuodessa inflaatiokorjattuna Suomen itsenäistymisen jälkeen”, kertoo Toivo Groupin toimitusjohtaja Markus Myllymäki. Arvonnousussa pitää kuitenkin huomioida alue. Kasvukeskuksina pidetään esimerkiksi pääkaupunkiseutua, yliopistokaupunkeja ja kehittyviä alueita.
Raha ensiasuntoon
Yleisin tapa rahoittaa ensiasunto on lainaraha. Omarahoitusosuus riippuu tulotasosta ja asunnon hinnasta. Minimi on 5 %, mutta yleisimmin 10–20 % asunnon hinnasta. Valtiolla on myös kannustimia tietyillä ehdoilla ensiasunnon ostoon, kuten ASP-säästötili.
Säästäminen kannattaa aloittaa siis jo nuorena. Omista tuloista kannattaa tehdä myös laskelma. Hyödynnä esimerkiksi erilaisia netistä löytyviä laskureita. Tutki asiaa omatoimisesti ensin internetin ja omien talouslukujen avulla ja käänny sitten asiantuntijoiden puoleen. Pankkiin kannattaa viedä mahdollisimman pitkälle vietyjä laskelmia omasta tilanteesta.
Juuri nyt lainaraha on kalliimpaa, mutta samalla vaikuttaisi siltä, että korkohuippu markkinoilla on saavutettu. Luonnollisesti myös kallis asunto kulkee käsi kädessä kalliimpien korkojen kanssa. Rahoitusasiat kuitenkin selviävät ottamalla rohkeasti oman taloustilanteen tarkasteluun – apuvälineet ja ammattilaiset ovat apunasi.
Mistä kuluista ensiasunnon osto koostuu?
Ensiasunnossa maksat lainan lyhennystä ja kuluja. Lainan lyhennys vähentää tietenkin rahaa lompakossasi, mutta se on verrattavissa enemmän pitkäaikaisen säästämiseen, kuin kulujen maksuun. Kerrytäthän sillä omaa varallisuuttasi. Kunhan asuntosi on hyvällä sijainnilla, historian valossa asunnon arvonnousu on hyvin todennäköistä.
Itse kuluista maksat asuntolainan korkoa. Se on tällä hetkellä noin 4 %, ja ensi vuodelle povataan hieman laskua. Maksat myös taloyhtiön hoitovastiketta, jos ensiasuntosi on asunto-osakeyhtiöstä. Mikäli asunto on vuokratontilla, maksat myös vuokravastiketta. Selvitä myös, onko taloyhtiöllä lainaa tai tulevia remontteja, joista voi syntyä sinulle lisäkuluja.
Jos ostat muun kuin uudiskohteen, myös remontointi ylläpidollisista tai esteettisistä syistä voi kasvattaa lopullista asuntoon sijoitettavaa summaa. Uudiskohteissa kannattaa olla mahdollisimman aikaisin liikkeellä, eli jo rakennusvaiheessa, jotta voit vaikuttaa mahdollisimman paljon kaluste- ja sisustusratkaisuihin. Tästä löydät asunnon ostajan muistilistan, jonka avulla selvität, että asunnon osto on turvallista myös rakennusvaiheessa.
Ensiasunnon ostoprosessi
Ensiasunnon osto alkaa tunteesta, että nyt ajankohta on oikea. Karkeasti prosessi sujuu seuraavasti:
- Suunnitelma ja säästäminen
- Lainojen kilpailutus
- Asuntonäytöt
- Tarjouksen teko
- Kaupat
Selvitä aluksi omaa maksukykyäsi. Mitkä ovat tulosi, menosi ja velkasi? Paljonko voisit saada lainaa, eli millaiseen asuntoon sinulla olisi varaa? Luo tämän pohjalta säästösuunnitelma, jotta unelma-asuntosi rahoitus onnistuu.
Tämän jälkeen asioi pankissa. Kilpailuta asuntolainasi ja hanki lainalupaus pankilta. Pankki haluaa tietää edellisessä kappaleessa kuvaillut asiat taloudellisesta tilanteestasi määritelläkseen asuntolainamahdollisuutesi.
Muista kuitenkin kilpailuttaa useampi pankki, eli hanki ainakin kolme eri vaihtoehtoa. Vertaile kustannuksia ja paljonko avausmaksu on. Monet asiakkaamme Toivo Homesilla ovat saaneet unelma-asuntonsa lainalupauksen yhteistyöpankiltamme Nooa Säästöpankilta.
Kun olet saanut lainalupauksen, on aika lähteä asuntonäytöille. Tutustu sinua kiinnostaviin ja budjettiisi sopiviin kohteisiin. Kiinteistövälittäjät ja myyjät esittelevät mielellään asuntoja, koska tällä hetkellä ostajia on liikkeellä vähemmän.
Kun sopiva asunto löytyy, tee tarjous myyjälle. Muista kuitenkin tarjousten sitovuus. Uudisasuntojen suhteen varauksen voi tehdä usein hieman kevyemmin. Toivo Homesilla varauksen voi tehdä myös ennen lainalupausta.
Mitä kannustimia ensiasunnon ostajille on?
Enää hetken voimassa oleva ensiasunnon ostajien kannustin on vapaus varainsiirtoverosta. Tämä etuus poistuu 1.1.2024. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että maksat asuntosi hinnasta 1,5 % enemmän, jos kyseessä on asunto-osakeyhtiö. Omakotitalosta vastaava osuus taas on 3 %. Jos kirjoitat kauppakirjat ennen vuoden vaihdetta, voit siis säästää useita tuhansia euroja. Lue lisää varainsiirtoverovapauden poistumisesta.
Toinen loppuvuoden etu nimenomaan Toivo Homesilta on marraskuun loppuun asti voimassa olevat alennetut hinnat Tuusulan Rauhasta. Nämä asunnot sopivat edullista, mutta täysin uutta, kolmiota tai neliötä etsivälle pelto- ja ulkoilumaisemassa viihtyjälle, joka halutessaan voi hurauttaa myös Helsingin keskustan vilinään.
Valtion takaama ASP-säästötili tuo myös ensiasunnon ostajalle etuuksia. Näitä ovat esimerkiksi helpotukset koroissa ja maksuton valtiontakaus. ASP-laina voidaan myöntää, kun ASP-tilille on säästetty ehtojen mukaisesti 10 % ensiasunnon hankintahinnasta. Tutustu tarkemmin ASP-säästötilin ehtoihin ja hyötyihin pankkisi kautta.
Asunnon valinta arvonnousu mielessä
Asuntomarkkinoilla tykätään käyttää sananpartta “sijainti, sijainti ja sijainti”. Tämä tarkoittaa sitä, että osta asunto kehittyvältä alueelta, mikäli toiveissasi on asunnon arvonnousu. Potentiaalisia kehittyviä alueita ovat esimerkiksi pääkaupunkiseutu, yliopistokaupungit ja alueet, jonne muuttaa runsaasti ihmisiä tulevaisuudessa. Tutki siis, mitä alueita ollaan lähitulevaisuudessa kehittämässä. Minne syntyy asuinalueita, liikenneyhteyksiä, kouluja tai palveluja? Näiden alueiden asuntojen arvo nousee todennäköisimmin.
Ensiasunto ja asuntosijoittaminen
Ensiasunnon ostaminen sijoitusasunnoksi ei ole täysin yksiselitteistä tai aina edes mahdollista. ASP-tili voi esimerkiksi aiheuttaa haasteita, sillä tätä lainaa ei ole tarkoitettu asuntosijoittajille, vaan nimenomaan ensiasunnon ostoon. ASP-lainalla ostetun asunnon voi vuokrata vain erityisestä syystä:
- Työ- tai opiskelupaikka ulkomailla
- Työ- tai opiskelupaikka oman työssäkäyntialueen ulkopuolella
- Asevelvollisuuden suorittaminen
(poppankki.fi)
Muissa tapauksissa ASP-laina pitäisi muuttaa ensin tavalliseksi asuntolainaksi. Ensiasunnon ostaja erotellaan siis asuntosijoittajasta, joka ostaa asunnon vuokrausajatuksella. Omistusasuminen ja asuntosijoittaminen ovat myös verotuksellisesti keskenään hyvin erilaisia.
Niin sanotulla tavallisella asuntolainalla ensiasunnon ostaminen sijoituskäyttöön ei ole ongelma. Tällöin voit esimerkiksi ostaa asunnon ja muuttaa siihen itse myöhemmin. Vaikka ostohetkellä asuntosijoittaminen ei olisi mielessä, kannattaa ensiasunto kuitenkin valita kuin sijoitusasunto. Näin mahdollisuus vuokratuottoon pysyy avoinna, jos vuokranantajaksi ryhtyminen ja passiivinen tulonlähde saavatkin sinut tulevaisuudessa innostumaan.
Jos kuitenkin ajatuksenasi on ennemmin myydä koti tulevaisuudessa, katso seuraava verottajan huomio:
Oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, jos molemmat seuraavista ehdoista täyttyvät samanaikaisesti:
- Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta.
- Olet itse tai joku perheestäsi on vakituisesti asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta. Perheeseen lasketaan mukaan puoliso ja alaikäiset lapset.
Muissa tapauksissa asunnon luovutusvoitto eli myynnistä saatu voitto verotetaan pääomatulona. Jos myyt asunnon tappiolla, tappion voi vähentää ensisijaisesti kyseisen verovuoden luovutusvoitoista.
(vero.fi)
Onko ensiasunto aina sama kuin loppuelämän koti?
Aika harvoin. Elämässä on luonnollista tapahtua muutoksia, jotka vaativat asumisjärjestelyjen muutoksia, kuten perheen lisäys tai työ uudella paikkakunnalla. Toki asunnon valinnassa kannattaa jo katsoa pidemmälle tulevaisuuteen ja ennakoida tulevia tarpeita. Ensiasunto on helppo kaupata, jos se on keskeisellä sijainnilla ja hyvin pidetty.
Nykyään ensiasunnot ostetaan keskimäärin vanhempana kuin ennen. Kuitenkin luonnollisesti mitä aiemmin ensiasunnon ostaa, sitä nopeammin laina on lyhennetty ja sitä kauemmin voi nauttia arvonnoususta.